Новий закон про землю: чи врятує він українську економіку

Ринок землі в Україні буде, але лише з липня 2021 року. І попервах українці зможуть купувати не більше ніж 100 гектарів землі аграрного призначення на людину. Про це і ще про цілу низку обмежень і запобіжників ідеться в законі про обіг сільськогосподарських земель, який Верховна Рада ухвалила в ніч на 31 березня. Земельний закон став компромісом між владою, частиною опозиції і МВФ. Його розкритикувала ціла низка депутатів, які голосували проти. Водночас аграрні експерти й ті українські фермери, які загалом погоджуються з необхідністю ринку землі в Україні, оцінюють новий закон неоднозначно.

«Ринок землі в Україні не на часі» – ця фраза лунала в українському політикумі і в аграрному секторі останні два десятиліття. Україна, один з найбільших експортерів агропродукції у світі, залишалася однією з останніх країн Європи, де немає ринку купівлі-продажу земель аграрного призначення. Але однієї ночі депутати Верховної Ради 259 голосами вирішили, що земельна реформа нарешті «на часі».

31 березня близько першої ночі Верховна Рада ухвалила зміни до Земельного кодексу й інших нормативних актів, які скасовують мораторій на продаж землі аграрного призначення і роблять земельний ринок можливим. Законопроєкт, написаний ще восени 2019 року, зазнав низки змін. Останні правки вносилися в ніч голосування, завдяки чому документ здобув підтримку не лише більшості депутатів від «Слуги народу», а й опозиційних фракцій «ЄС» і «Голос».

Отже, яким буде ринок землі по-українськи? Хто і на яких умовах зможе купувати, продавати, дарувати чи обмінювати ріллю, сади, виноградники і пасовища?

Радіо Свобода спробувало стисло викласти суть закону і зібрало різні точки зору щодо нього.

Українська земля: кому, коли, скільки?

Ринок землі запускатиметься в кілька етапів:

• Із 1 липня 2021 року отримають право купувати землю (аграрного призначення) лише громадяни України як фізичні особи. Але один українець має право володіти одночасно не більше ніж ста гектарами. Втім, тут не враховується та земля, якою громадянин володів до набуття чинності законом.
• Із 1 січня 2024 року купувати сільськогосподарську землю матимуть право як прості українці, так і юридичні особи. Але за умови, що серед їхніх кінцевих власників є лише громадяни України, українські територіальні громади або держава. Збільшується і кількість землі, якою може володіти одна людина: до 10 тисяч гектарів.

Якщо ідеться про юридичну особу, то площа землі в її власності «не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників, але не більше від десяти тисяч гектарів».

Як рахуватимуть? Якщо в людини, крім власних земельних ділянок, є частка в компанії, яка володіє якимись аграрними угіддями, то ця людина вважається власником землі компанії: вона володіє стількома відсотками землі, скільки відсотків має в статутному капіталі цієї юридичної особи.

• У разі схвалення на референдумі землю зможуть купувати іноземці. Зокрема, купуватимуть землю також юридичні особи, серед засновників/бенефіціарів яких є іноземні громадяни. Також іноземці й особи без громадянства зможуть набувати частку або членство в юридичних особах, які вже мають землі аграрного призначення.

Також володіти землею аграрного призначення можуть:

• держава;
• територіальні громади;
• банки.

На останні не поширюється вимога «не більше ніж 100 га (з 2024 року – 10 тисяч га) в одні руки». Але банки мають право володіти аграрною землею лише за умови, що стягнули її як заставу за кредитом. Причому володіти тимчасово: банкові дається два роки на те, щоб продати заставну землю.

Право українців давати землю в заставу і право банків на землю – це одна з найважливіших норм для кращого кредитування аграріїв, визнають в Українському клубі аграрного бізнесу.

Якщо українець надумав продати свою ділянку, він має враховувати, чи надавав він комусь «переважне право» на її придбання. Якщо надавав, то викупити має той, хто має переважне право на це. Якщо цей покупець передав своє право іншому – то зобов’язаний письмово повідомити власникові землі, кому перейшло переважне право на її викуп.

Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають «право постійного користування» чи «право довічного успадкованого володіння» земельними ділянками державної й комунальної власності. Або якщо вони переоформили таке «постійне користування» як оренду. Закон дає їм змогу купити цю землю без торгів, та ще й з розстрочкою платежу до семи років.

Ще одна новація: держава може допомогти тобі купити землю, особливо якщо ти – фермер. Закон доручає Кабмінові розробити порядок підтримки громадян і юридичних осіб, які хочуть купити землю, зокрема – підготувати нормативну базу для створення Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх сільгоспвиробників.

Ціна

Один із найбільших страхів українців щодо ринку землі – це те, що «українські чорноземи скуплять за безцінь». Тому закон про ринок землі встановив обмеження: ціна, за якою купують і продають ділянку аграрного призначення, не може бути меншою, ніж її вартість за нормативно-грошовою оцінкою. Ця вимога діє до 2030 року.

Запобіжники

«Конфіскація» – це слово, яке зустрічається в новому законі не набагато рідше за слово «земля». Якщо людина або юридична особа придбала, виміняла чи успадкувала більшу земельну площу, ніж передбачає закон, – ділянки, придбані з порушенням ліміту, конфіскують. Так само підлягає конфіскації земля, якщо її прямо чи опосередковано, наприклад, через частку в юридичній особі, придбав іноземець, а референдум про продаж землі громадянам інших держав іще не відбувся.

Трапляється, що людині дарують земельну ділянку чи передають у спадок. А вона вже має свої 100 гектарів (з 2024 року – 10 тисяч га), або вона є іноземцем. А можливо, вже маючи землю у власності, людина змінила громадянство. В такому випадку закон зобов’язує відмовитися від такої землі: продати, подарувати тощо. На це дається рік. Якщо за рік цього не зроблено – землю конфіскують за рішенням суду, а потім пускають «з молотка». У цих випадках виручені кошти покривають судові витрати, а решта – надходить колишньому власникові землі, в якого її конфіскували.

Водночас є землі аграрного призначення, які не можна буде продавати навіть після запуску ринку. А також є ті, кому цю землю в жодному разі не продадуть.

Ці правки запропонували представники опозиції як одну з умов того, що вони підтримають ринок землі у версії влади.

Один із протестів проти запуску ринку землі під Верховною Радою

Ні п’яді землі агресорові!

Закон має перелік юридичних і фізичних осіб, які в жодному разі не мають права купувати (чи іншим чином отримувати у власність) землю аграрного призначення. Не допускаються на ринок землі:

• громадяни країни-агресора і юридичні особи, в яких вони є бенефіціарами;
• особи, пов’язані з терористичною діяльністю;
• юридичні особи, співвласником яких є іноземна держава;
• компанії, чиї власники зареєстровані в офшорах або чиїх бенефіціарів наразі неможливо встановити;
• люди чи компанії, які перебувають під санкціями (за законом «Про санкції»), або особи, пов’язані з ними;
• юридичні особи, пов’язані з компаніями і конкретними людьми, зареєстрованими в державах, які входять до «чорного списку» Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей.

Ідеться про держави, які відмовляються співпрацювати для протидії відмиванню злочинних доходів: зокрема, це Іран і Північна Корея.

Заборона володіти українською землею для підсанкційних осіб і громадян країни-агресора – це норма, на якій наполягали представники фракції «Голос». Також серед вимог цієї політичної сили – пільгове кредитування для малих і середніх фермерів і перевага для тих, хто хоче купити невелику кількість землі, на першому етапі реформи.

Державна земля – не для продажу

е можуть продаватися (змінювати власника) землі аграрного призначення:

• якщо вони в державній чи комунальній власності.
• якщо вони перебувають на тимчасово окупованих територіях на Донбасі або в Криму. Виняток закон робить лише для передачі такої землі у спадок. Всі інші угоди і довіреності, укладені в період окупації, вважаються недійсними.
• якщо земля перебуває ближче ніж за 50 км від державного кордону, її не мають права купувати іноземці або юридичні особи з іноземними засновниками. Навіть якщо всеукраїнський референдум дозволить іноземцям купувати землю в Україні.

Правка, яка забороняє продавати державну і комунальну землю сільськогосподарського призначення, була однією з вимог опозиційної фракції «Європейська солідарність», пояснив після голосування її лідер, п’ятий президент України Петро Порошенко.

«Ми наголосили, що єдина можливість, коли «Європейська солідарність» підтримає запуск ринку, буде заборона продажу української землі. 11 мільйонів гектарів, які належать державі, тобто українському народові, заборонено продавати цим законом. Це поправка «Європейської солідарності», і сьогодні у залі вона була проголосована. Земля, яка є у комунальній власності, у власності муніципалітетів також заборонена для продажу. Знайдені відповіді, що робити і як підтримати українського фермера, який вже багато десятків років тому отримав право постійного землекористування», – пояснив Петро Порошенко.

Нічні компроміси

Інтерес опозиції

У закону про ринок землі є давні і незмінні опоненти. Серед них – партії «ОПЗЖ» і «Батьківщина» і, відповідно, їхні фракції у Верховній Раді. Український парламент проголосував земельний закон саме вночі і в час карантину, щоб унеможливити протести громадян і опір опозиції, стверджує лідерка «Батьківщини» Юлія Тимошенко.

«Щойно президент Зеленський і депутати, які працюють в інтересах міжнародних спекулянтів, здали Україну, проголосували за продаж землі! Це було зроблено по-злодійськи. Пізньої ночі, під час епідемії, коли люди не можуть опиратися свавіллю, в момент серйозної фінансової кризи», – твердила вона.

Разом із тим «Батьківщина» має намір оскаржити земельний закон у Конституційному суді.

Другим номером у списку «Батьківщини» є великий бізнесмен Сергій Тарута. Окрім промислових підприємств, він володіє кількома великими сільськогосподарськими компаніями. Раніше депутат і бізнесмен Тарута виступав категорично проти ринку землі у версії чинної влади. Але показово, що в ніч вирішального голосування Сергій Тарута не дав свого голосу «проти»: його не було в сесійній залі.

Напередодні президент України Володимир Зеленський пояснив, що закон про ринок землі (ініційований у 2019 році представниками пов’язаної з ним фракції «Слуга народу») є однією з необхідних умов для продовження співпраці з Міжнародним валютним фондом. Після останніх зустрічей із представниками МВФ він переконував, що компромісу досягнуто.

Законопроєкт про ринок землі, який поетапно почне діяти у 2021-му, у 2024 роках і після референдуму про продаж землі іноземцям, є таким компромісом, пояснював голова держави.

У ніч перед вирішальним голосуванням Зеленський у парламенті закликав «підтримати економіку» і проголосувати за ринок землі як партію влади, так і опозицію.

«Зараз усім складно, складно всьому світові, складно дуже Україні, і для нас дуже важлива сьогодні саме підтримка економіки України, людей, які працюють на підприємствах. Для нас дуже важливо, щоб у нас дійсно відбулося підписання меморандуму з Міжнародним валютним фондом, і ви прекрасно знаєте, що дві головні умови – це закон про землю і банківський закон», – сказав голова держави.

Інтерес МВФ

Міжнародний валютний фонд, який спеціалізується на підтримці фінансової стабільності у світі, зазвичай надає свою фінансову допомогу під дуже низький відсоток (для України – це близько 3% річних). Використання цієї допомоги суворо регламентується. Водночас МВФ просить у держави, якій він допомагає, проводити реформи, спрямовані на економічне зростання: фонд, який є кредитором, дбає, зокрема, і про те, щоб його позичальник міг повертати борги. Раніше МВФ рекомендував Україні реформувати паливно-енергетичний сектор, зокрема – запровадити ринкову ціну на газ і електроенергію. Ці зміни суттєво знизили дефіцит бюджету і відбувалися на тлі економічного зростання України.

Зараз фонд збільшує підтримку країн, які зазнають найбільших проблем через поширення коронавірусу. Це стосується, зокрема, і країн, що розвиваються.

МВФ, а разом із ним і інші міжнародні донори, оцінюють ринок землі в Україні як потужний стимул для розвитку економіки. Поступки, на які пішов Міжнародний валютний фонд, – це поетапний запуск ринку і відтермінування кожного з етапів. Натомість Україна попередньо домовилася про збільшення кредитної програми МВФ.

Інтерес українського уряду

В умовах економічної кризи й карантину в Україні триває падіння економіки і паралельно зростає дефіцит бюджету. В цих умовах продовження співпраці з МВФ є найкращим запобіжником від поглиблення кризи і можливого дефолту – про це говорить переважна більшість економістів, з якими спілкувалося Радіо Свобода. Паралельно український уряд може отримати від МВФ цільову допомогу на протидію коронавірусові і його наслідкам, а президент Володимир Зеленський має змогу виконати свої обіцянки про фінансову підтримку пенсіонерів і всіх інших, хто потерпає від карантину.

Інтерес малих і середніх фермерів

Норма в 100 гектарів в одні руки (на першому етапі реформи) і державна допомога малому і середньому аграрієві для купівлі землі – це кроки, націлені на сприяння невеликим виробникам аграрної продукції. Але самі фермери оцінюють нинішню версію ринку землі неоднозначно.

Причини цього виклав у коментарі Радіо Свобода фермер із Харківської області Віталій Львов, який є віцепрезидентом «Союзу сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів».

«Я сам понад 25 років є фермером і спілкуюся з колегами з різних регіонів. Добре знаю, як ставляться до ринку землі і ті, хто має 15–20 гектарів, і ті, які мають понад 3 тисячі. Більшість із них каже, що цей закон не на часі. Зараз тривають війна, зубожіння людей і економічна рецесія. Чи не єдине, що може давати наповнення бюджету і валову виручку для економіки, – сільське господарство. Але фермери не мають державної підтримки. Додайте сюди державну політику неповернення ПДВ. В підсумку: фермери на сьогодні не зможуть купити землю. Зараз – найменш вдалий час для ринку землі», – наголошує фермер.

Також він згадує такі фактори невизначеності, як відсутність порядку в Держгеокадастрі, незавершена інвентаризація розпайованих земель, аж до випадків, коли ділянки накладаються одна на одну. Віталій Львов говорить про те, що саме по собі обмеження 100 га на одну особу є непоганою нормою, навіть якщо цей ліміт дещо збільшити. Але цей позитив нівелює його тимчасовість, а також загальний негативний контекст, у якому Україна запускає ринок землі.

Такі аргументи наводить також депутат від «Європейської солідарності» Олексій Гончаренко – єдиний у цій фракції, хто проголосував проти ринку землі. Він наголошує: цей ринок треба запроваджувати без поспіху, і зовсім в іншій версії.

«Обмеження площі землі в одних руках до 100 га діятиме лише до 2024 року. Далі ця цифра зростає до колосальних 10 000 га. Ви серйозно вважаєте, що за чотири роки фермери зможуть зібрати достатній капітал? Зараз, в умовах глобальної кризи? Нам потрібен ринок землі, а не базар. Українці повинні мати можливість не лише продати землю, а й купити її. Європейська, а не латиноамериканська модель», – пояснює опозиційний депутат.

Інтерес великих агрохолдингів

Запуск ринку землі ще на етапі його обговорення підтримували кілька великих бізнес-об’єднань, як українських, так і західних: починаючи від «Європейської бізнес асоціації» і до «УСПП» і «Українського клубу аграрного бізнесу». Але всі вони наголошують на тому, що земельна реформа не повинна бути «сирою» і має враховувати всі нюанси: від роботи земельного кадастру до політики захисту ґрунтів.

Відтак в «Українському клубі аграрного бізнесу» побоюються, що ухвалений закон матиме і деякі негативні наслідки. Наприклад, в умовах кризи він призведе до продажу селянами своїх паїв дешевше, ніж це було б за інших умов.

Аграрний експерт і співвласник кількох сільськогосподарських компаній, колишній заступник міністра аграрної політики Володимир Лапа наголошує, що Україна надто довго «не готова» до ринку землі і що треба рухатися далі.

«Вже нове покоління виросло, а країна перманентно «не готова». Перший етап земельної реформи призвів до зростання врожаїв у 2–3 рази… Час нарешті починати другий етап. Але схоже, що фраза «ну, давай по 100» (гектарів – ред.) набуде нового значення», – іронізує Володимир Лапа.

Експерт наводить хронологію земельної реформи по-українськи і всіх перешкод на шляху українського АПК до ринкової економіки.

Фахівці називають одним із імовірних сценаріїв концентрацію землі великими агрохолдингами через право викупу, а також банками – для продажу з вигодою.

Зокрема, Володимир Лапа прогнозує, що обмеження за кількістю купленої землі і за статусом її потенційних власників матиме неоднозначні ефекти:

• Отримає переваги локальний капітал, а інвестиції середнього розміру відтермінуються.
• Банки, які можуть отримувати землю (як заставу) без кількісних обмежень, стануть такими собі латифундистами на два роки.
• В аграрному бізнесі не побільшає малих фермерів, зате стане багато земельних рантьє, а у договорах довгострокової оренди дедалі частіше прописуватимуть право подальшого викупу землі.

Сам по собі запуск ринку землі в Україні є позитивом, але ухвалений закон є дуже «сирим», відтак інвестиції в Україну завдяки ньому не прийдуть, визнає у розмові з Радіо Свобода заступниця директора ProAgro Information Company Марія Колесник.

«Те, що ринок землі нарешті прийнято, – це позитив. Все решта, я б сказала, радше негативні правки. По-перше, відтермінування на дуже довгий строк суттєво знизить економічний ефект, а також дає змогу скоригувати ухвалений закон у будь-який бік. По-друге, заборона на продаж державної землі говорить лише про те, що є зацікавлені особи, які мають на цю землю великі плани. Також викликає питання заборона на продаж землі (іноземцям) у межах 50 кілометрів від кордону: це є дискримінація власників такої землі. Умови безпеки мали б бути прописані по-іншому. Ну, і 100 гектарів в одні руки, особливо після перших пропозицій у 200 000 га, є зовсім не «золотою серединою», – підсумовує експертка.

Яким має бути обмеження на кількість землі у власності однієї особи? Які умови треба прописати для того, щоб ринок землі дав економічний ефект?

Марія Колесник закликає проводити економічні розрахунки, а не вдаватися у крайнощі. Вона згадує відповідні напрацювання, яке зробило Мінагрополітики в час, коли в. о. міністра була Ольга Трофімцева. Але таким досвідом нинішні законодавці не скористалися, підсумовує Марія Колесник.

Верховна Рада ухвалила закон обіг земель сільськогосподарського призначення в ніч на 31 березня. Цей документ вносить зміни до інших нормативних актів, передовсім – до Земельного кодексу.

Рішенню про ухвалення закону передували два місяці розгляду понад чотирьох тисяч поправок. У першому читанні документ підтримали 13 листопада 2019 року.

Закон про ринок землі є однією з умов отримання Україною нової програми МВФ. Президент Володимир Зеленський повідомив, що після виконання умов фонду Україна протягом 15 днів отримає перший швидкий транш на 1,75–2 мільярдів доларів до державного бюджету.