Роман Скрипін: Парадокс - вартість квадратних метрів росте, але житло все рівно купують. І навіть попри те, що декларовані щомісячні статки українців часом не дотягують до ціни одного метра квадратного.
Ціни на житло показували сталу тенденцію до зростання протягом восьми з гаком років.
Дехто з ностальгією згадує тепер вже смішні ціни, дехто панічно хапається за серце від однієї лише думки про необхідність придбати квартиру.
Однак у ЗМІ ось раптом з’являється новина. Ціни на ринку нерухомості впадуть на 35% . І тепер уже за серце хапаються ті, хто придбав квартири на пікові їхньої ціни. А обвалу ринку очікують потенційні покупці.
Пане Володимире, що утворює космічну ціну на нерухомість?
Володимир Бондаренко: Ціни на житло в Україні дійсно є космічними і вже не один рік. І вони весь час зростають.
Роман Скрипін: І не лише в Києві.
Володимир Бондаренко: І не тільки в Києві. В Україні.
Я хотів би звернути увагу на те, що є загальноекономічні певні тенденціїі процеси, які торкаються і житла, зокрема інфляційні, здорожчання будівельних матеріалів, а паралельно йде підтягування зарплати, в тому числі будівельних робітників, які раніше працювали за значно нижчими ставками, а сьогодні диктують політику, яка взагалі здається безглуздою.
Володимир Бондаренко: Одна цеглина коштує 3 гривні, і покласти її —також треба 3 гривні заплатити.
Є й неприбуткове зростання. Надзвичайно високий рівень корупції, який піднімає ціни на земельні ділянки під забудову. Все це лягає на собівартість самої продукції, тобто квадратного метра і, безумовно, це потім б’є по кишенях тих людей, які хочуть придбати це житло.
От накладна цих процесів, плюс абсолютно неконтрольований рівень рентабельності в будівельній сфері. Контроль за рівнем рентабельності був втрачений на певному періоді, коли головні управління капітального будівництва великих міст припинили фактично контроль за цінами, а саму цінову політику було доручено формувати самим будівельникам.
Я знаю, як цей процес ішов у Києві, коли інституту «Київпроект» разом з крупними забудовними фірмами визначали ціну, і ніхто там не контролював собівартість цієї продукції, і вона почала стрімко зростати.
Ну, і безумовно ще один фактор, який впливає на все це, а це фактично відсутність нормальної податкової системи в Україні і великий обіг тіньових грошей, який дає певним категоріям громадян, особливо з регіонів, які нажили ці гроші іноді не зовсім чесним шляхом, вкидати їх у будівництво.
Такий ажіотажний попит, заховати гроші в нерухомість, також призводив до різкого зростання цін, особливо у столиці та обласних центрах. Все це йшло в накладку.
Цей процес ішов досить тривалий період, але останнім часом з’явилися нові тенденції, які викликані, на мій погляд, на даний час трьома факторами. Літо, про яке вже згадували, то це завжди процес охолодження певного...
Роман Скрипін: Давайте про тенденції на ринку пізніше поговоримо.
Пане Василашко, оскільки Ви безпосередньо займаєтеся цим бізнесом, скажіть, будь ласка, якою є собівартість одного квадратного метра новозбудованого житла?
Андрій Василашко: Це все залежить від регіону.
Роман Скрипін: Ну, скажімо, в центральній частині Києва.
Андрій Василашко: В центральній частині Києва собівартість житла може доходити до 2 тисяч доларів, у центрі Хмельницького - 600 доларів.
Роман Скрипін: Це собівартість лише, так?
Андрій Василашко: Так, собівартість. Висновки робіть самі. Тобто, це все залежить від (слово незрозуміле) адміністративної складової.
Роман Скрипін: А чому тоді ціна на житло перевищує собівартість у десятки разів?
Андрій Василашко: Ви маєте на увазі ціну на житло у Києві?
Роман Скрипін: Та по Україні взагалі. Якщо Ви говорите 2 тисячі доларів у центрі Києва – такою є собівартість одного новозбудованого квадратного метра житла, то продається воно від 5-ти до 22-25 тисяч за один квадратний метр. Тобто, це вже в десятки йде збільшення. Не в два рази більше, не в три рази більше, а іноді в десятки.
Андрій Василашко: В Києві діє закритий клуб забудовників, які нікого не пускають туди, тому в нас немає жодної зарубіжної компанії-забудовника і переважної кількості малих та великих компаній місцевих, окрім обраного клубу, скажімо так, «топ-10».
Але якщо говорити про те, чому це відбувається? На мою думку, це відбувається з декількох причин.
По-перше, в Україні не працює фондовий ринок, і наші громадяни розглядають нерухомість як один зі способів інвестування, вкладення капіталу. Мабуть, переважний спосіб - це інвестування.
Потім немає гідної конкуренції. У зв’язку з цим ціни не падають теж, тому що немає на ринку чесної конкуренції, пропозиції явно перевищують попит, якщо брати навіть місто Київ.
Це основні причини, на мій погляд.
Роман Скрипін: Пане Андрію, а чи буде обвал на ринку, про що зараз дуже багато пишуть і очікують цінового обвалу?
Андрій Василашко: Житловий фонд міста Києва складається з 23 мільйонів метрів квадратних. Попри заявлені великі проекти і темпи, будується всього-на-всього 1,5 мільйонів метрів, а потреба, в 5-6 мільйонах метрах щорічно. Тобто, існує банальний дефіцит. Тому обвалу як такого, я думаю, не відбудеться. Відбудеться уповільнення зростання або резервація ситуації.
Хоча скажу відверто: як споживач я хотів би, щоб ціни впали. І я не розумію тієї ціни, яка на сьогоднішній день склалася. Але вона є. І я не передбачаю, що ціни впадуть найближчим часом. Навіть попри кризу іпотечну, яка існує в Україні.
Роман Скрипін: Пане Бондаренко, до Вас аналогічне запитання. Чи буде обвал ринку, чи слід його очікувати і чи справдяться ці прогнози, що ціни знизяться на 35%?
Володимир Бондаренко: Я хотів би перш за все трошечки повернутися до собівартості, бо вона лежить в основі тих процесів, які підуть далі.
Собівартість у місті Києві та в деяких інших містах накручена якраз адміністративним тим складовим ресурсу цього. Чому? Це перш за все рівень хабарництва в системі розподілу…
Роман Скрипін: Ви про це говорили. Ви говорили про корупцію…
Володимир Бондаренко: Дивіться, яка може бути різниця в собівартості при будівництві на Троєщині чи на Хрещатику, коли цегла коштує однаково, робоча сила — однаково? Тільки ота складова – вартість на землю…
Роман Скрипін: Може впливати лише ціна на землю.
Володимир Бондаренко: Ціна на землю. Ну, і я ще раз говорю, що рівень так званих відкатів, які сьогодні існують, і це всі знають.
Володимир Бондаренко: Обвального процесу бути не може, тому що є на ринку досить міцні будівельні організації, компанії, які мають десятки об’єктів, і в них немає нагальної потреби негайно скинути збудоване для того, щоб перекрити якісь свої потреби.
І будівелька компанія, така як «Київміськбуд» чи «ТММ» і багато інших, які працюють у Києві, чи «Познякижитлобуд», вони мають десятки об’єктів і частина з них у задільній програмі, частина з них на виході, частина всередині будівельної програми.
Тому сьогодні йде процес, який може в майбутньому привести до досить серйозних наслідків, коли немає замовлення на нові кватири, значить, що немає заділу, тобто не закладаються нові фундаменти…
Роман Скрипін: Ви говорите постійно про нове будівництво, але ж ми маємо постійне зростання цін так само і на вторинному ринку. Тобто, це вже давно збудовані будинки.
Володимир Бондаренко: Ці речі зв’язані. І вони ростуть тому, що є індекс цін взагалі на нове житло, і він за собою тягне старе. Ніхто не буде продавати за безцінок житлову площу, якщо є великі ціни на нове.
Але в основі цих процесів лежить перш за все незгаданий один із факторів – це долар.
Люди, які мали в доларових купюрах якісь заощадження, вони за тисячу мали 5 тисяч гривень як оплату житла, а сьогодні вони мають тільки 4,5 тисячі. Тому вони чекають повернення долара до старого курсу або хоча б відкат в якісь мірі, тому що занадто низько він упав, а укріпилася гривня, що негативно позначилося на замовленнях…
(Скорочена версія. Повну версію «Вечірньої Свободи» слухайте в аудіозаписі)
