Останніми роками Державна архітектурно-будівельна інспекція особливо прискіпливо ставиться до порушень будівельних норм, вважає правник Олександр Босенко. Але чи зносять насправді будинки, які суд визнав незаконно зведеними? І як не стати власником житла, яке незабаром може бути знищеним?
В середині червня Господарський суд Києва постановив знести житловий комплекс «Перспектива» в Києві. Замість нього від самого початку мали побудувати школу. Це не перше судове рішення про повне або часткове знесення будівель, однак поки що киянам не доводилось бачити, як вони втілюються на практиці.
А 4 липня колегія суддів того ж таки Господарського суду Києва буде визначати, чи задовольняти клопотання забудовника сумнозвісного «будинку-монстра» в історичній частині Подолу про перенесення справи до Адміністративного суду. Активісти переймаються, що таке рішення може залишити 14-поверхову будівлю покинутою назавжди.
Радіо Свобода згадує інші будинки столиці та передмістя, які мали б лежати в руїнах, але поки стоять.
Бізнес-центр «Поділ Престиж», Київ, Нижній Вал
- Забудовник: ТОВ «Пателі Лізинг»
- Будівництво: 2008–2016
Будівля на Нижньому Валу, в історичному центрі Києва, стала скандально відомою після того, як забудовник перевищив передбачену кількість поверхів – замість 6 збудував 12. Крім того, рішення Господарського суду ще восени 2012 року зафіксувало порушення будівельних стандартів, неналежне ведення документації та недотримання правил безпеки. Тоді суд заборонив продовжувати будівельні роботи.
Але історія на цьому не закінчилася. В 2015-му суд заборонив вводити в експлуатацію вже готову будівлю, ще через рік це рішення залишив у силі Верховний суд. Також 2015 року Київрада не поновила «Пателі Лізингу» договір про оренду земельної ділянки.
Заселенню «Подол-Престижу» опирались і представники міської влади, і громадянське суспільство.
Наразі продаж приміщень у будівлі зупинений. Однак і робіт зі знесення зайвих поверхів поки що не видно.
Житловий комплекс «Перспектива», київська Троєщина
- Забудовник: ТОВ «Київмонтажбуд», замовник будівництва – ТОВ «Глобал Буд-3»
- Будівництво: 2014–2016
Земля, на якій звели житлові будинки, була відведена під школу. У 2007 році Деснянська районна адміністрація уклала з компанією «Укрсоцбуд» угоду інвестування у завершення будівництва школи на вулиці Теодора Драйзера.
У 2009-му Господарський суд Києва визнав угоду недійсною, і тим не менш наступного ж року «Укрсоцбуд» продала недобудову компанії «Глобал Буд-3», яка й почала будувати на цій землі житловий будинок. Виконавцем робіт виступило товариство з обмеженою відповідальністю «Київмонтажбуд».
Читайте також: «Тендер на ремонт Шулявського мосту з порушеннями розіграли під фірму з орбіти депутата Микитася – «Схеми»
13 червня Господарський суд зобов’язав усі три компанії знести вже побудовані будівлі та привести земельну ділянку у попередній стан. Втім, забудовники ще мають час подати апеляцію. Станом на зараз не вдалося зв’язатися з ними, аби дізнатись, чи мають вони такі наміри.
Житловий комплекс Villa Sofia, село Софіївська Борщагівка, Києво-Святошинський район
- Забудовник: ТОВ «Єврохоумінвестгруп»
- Будівництво: 1 квартал 2016 року – кінець 2016 року
Станом на зараз, судячи з інформації на сайтах нерухомості, всі 68 квартир у невеликому житловому комплексі продані.
Однак в будівлі проблеми з документами: в них призначення земельної ділянки вказане як «будівництво та обслуговування житлового будинку», тоді як по факту відбувається багатоквартирна будівля.
Державна архітектурно-будівельна інспекція України винесла припис про знесення будинку. Забудовник оскаржив відповідне рішення суду, проте Апеляційний суд лишив його в силі.
Судячи з інформації в соцмережах, поки що зносити будинок ніхто не планує.
Житловий комплекс Comfort House, Обухів, Київська область
- Забудовник: ФОП Пасько Єфросинія Іванівна
- Будівництво: 2014–2017
Житловий комплекс в Київській області частково заселений – перший будинок здали в експлуатацію ще в 2013 році. Проте зараз продажі на сайтах нерухомості заморожені.
Київський окружний адміністративний суд в квітні 2016 року на вимогу Державної архітектурно-будівельної інспекції присудив знести будівлю за адресою Київська, 128. Підстави – ще в 2014 році ДАБІ виявила, що будинок зводять самочинно.
Чи будуть наслідки?
Прецедентів знесення незаконно зведених будівель у Києві поки не було, й інвесторам, які вклалися в таку нерухомість, про це відомо.
За тим, щоб забудовники дотримувалися правових та будівельних стандартів, слідкує Держархбудінспекція. Проте в ній не ведуть статистики виконання приписів.
Як пояснюють у прес-службі відомства, якщо забудовник не виконує припис ДАБІ, інспекція звертається до суду. Якщо суд вирішує підтримати її вимоги, забудовник мусить знести побудований об’єкт за власний кошт. Якщо ж він з якихось причин не може виконати вирок – відповідальна людина захворіла, померла, зникла безвісти – знести будинок може місцеве самоврядування за рахунок бюджету.
На запит Радіо Свобода Держархбудінпекція повідомила, що не фіксувала випадків знесення будівель за власним приписом принаймні в межах Києва та Київської області.
За невиконання рішення суду забудовник може нести кримінальну відповідальність, проте, якщо інвестори будинку вже отримали право власності, це ускладнює ситуацію.
«Якщо люди є власниками нерухомого майна, в даному випадку квартир, то виконання рішення суду, звичайно, ускладнюється, – пояснює правник Олександр Босенко. – Знесення об’єкту зачіпає безпосередньо їхні права як власників. Звичайно, люди будуть судитися і входити в судове провадження».
Читайте також: «Стародавні храми Києва: історія у цеглинах»
Хоча усталеної практики виконання судових рішень зі знесення незаконної забудови в Україні поки що немає, Босенко, юрист із будівельного права компанії Constructive Lawyers, застерігає: придбання такої нерухомості може спричинити юридичні складнощі для інвесторів.
Якщо об’єкт юридично не буде введений в експлуатацію, люди права власності не отримаютьОлександр Босенко
«Ілюзія щодо незнесення об’єкта зараз є, тому що такої розповсюдженої практики як мінімум по Україні немає. Проте люди, коли вкладають кошти в будівництво, мають на меті отримати саме квартиру у власність. Якщо є проблема з документами, об’єкт як мінімум може бути зупинений або ж не буде прийнятий в експлуатацію. В кращому випадку, якщо об’єкт навіть побудується – фізично «коробка» буде збудована, то юридично він не буде введений в експлуатацію. У свою чергу, люди і права власності не отримають», – пояснює правник.
Репутація, дозволи, договір
Аби не стати власником квартири в будинку, який суд незабаром постановить зрівняти з землею, Босенко радить звертати увагу на репутацію забудовника. Компанія зі значним послужним списком та хорошим іміджем намагатиметься виправдати своє добре ім’я, тоді як маловідоме підприємство не матиме що втрачати.
«Другий фактор: дозвільна документація на будівництво. Вона також дуже важлива, тому що ми бачимо, що Державна архітектурно-будівельна інспекція за останні два роки досить серйозно підходить до питання незаконного будівництва».
З дозвільної документації можна дізнатись про цільове призначення земельної ділянки, тривалість оренди, якщо забудовник її орендує, та відповідність генеральному плану території. Крім того, не слід оминати увагою експертні звіти та дозвіл на будівельні роботи.
Інвестувати в будівництво – це ризик сам по собіОлександр Босенко
«Велика рекомендація: (заходити – ред.) потрібно в той проект, який має всі необхідні й належні дозвільні документи. Тому що інвестувати в будівництво – це ризик сам по собі. Проте інвестувати в будинок, який немає документації – це занадто високий ризик для того, щоб взагалі інвестувати в цей проект», – каже Босенко.
Крім того, важливо, щоб договір із забудовником містив не лише його обов’язки, а й відповідальність в разі їх невиконання, а також усі технічні деталі будівництва.
«Те, що обіцяють при продажу чи рекламують, і те, що прописується в договорі, технічні характеристики квартири – наприклад, що повинно бути встановлено в квартирі, – всього цього немає. Зазвичай в договорі елементарні технічні характеристики або не прописуються взагалі, або досить поверхнево прописуються», – констатує юрист.
Він уточнює, що, якщо відповідальність забудовника не передбачено в договорі, порушення власних зобов’язань перед інвестором може не мати для нього наслідків.
