За даними порталу «ЛУН.Місто», ціни на квадратний метр житла в Києві й області відчутно зросли восени порівняно з літніми. Експерти називають кілька причин, але зазначають: ідеться про середню ціну, але в різних сегментах ринку ціни поводяться по-різному. Різняться і їхні прогнози на кінець року: мас-маркет може демпінгувати, тоді як забудовники комфорт-класу мають підстави піднімати ціни.
Середньозважена ціна за квадратний метр навесні і влітку трималася на рівні 25 000–25 200 гривень, а станом на вересень зросла до 26 600. У доларовому еквіваленті, втім, динаміка має інакший вигляд : уже в серпні ціна зросла з 920 до 960 доларів за метр, у вересні – становила 950 доларів. При цьому, хоча падіння ВВП почало скорочуватися після пікового червневого падіння в 6,7%, станом на серпень воно все ще становило 5,8%.
Основний стрибок припав на кінець літа, з вересня на жовтень зростання ціни ставить уже близько 0,6%, звертає увагу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. Цьому передував певний ажіотаж навесні, коли спекулятивні інвестори – тобто ті, хто вкладає гроші в нерухомість із метою прибутку – побачили, що ситуація з карантином стає важко прогнозованою. Частку таких покупців на ринку вона оцінює в 25%.
«Інвестори – в переважній більшості люди, які знаються на законах ринку, економіки, стежать за фінансовими ринками, – побачили, що непередбачуваність ситуації з пандемією, яка розгортається в світовому масштабі і докочується до України, вимагає від них різких дій, тобто виважених і одразу втілених у життя. Їм потрібно було убезпечити себе від наслідків, які було важко прорахувати», – каже вона.
Друга категорія весняного попиту – люди, які давно планували купити собі нове житло і, за висловлюванням експертки, «застрибнули в останній вагон»: «коли ти вже обираєш умовно місяць, два, три квартиру собі, і тут тобі кажуть, що щось починається, – ти думаєш: напевно, краще скористатися тими умовами, що є».
Основні причини зростання цін, за словами співрозмовників Радіо Свобода, такі:
- відновлення попиту після літнього падіння і спаду загальної ділової активності;
- ріст собівартості будівництва і зарплат будівельників;
- коливання курсу валют;
- збільшення цін тих об’єктів, чиї забудовники змогли продовжувати роботи під час карантину і наблизилися до їх завершення.
У регіонах зростання цін на квадратний метр склало від 5% до 15% – такі дані засновниці спільноти для забудовників RED Community Тетяни Шульги-Забєльської. Водночас вона зазначає: при дослідженні динаміки цін на нерухомість варто враховувати курс долара. Він не тільки впливає на ціну, а й пожвавлює попит.
«Коли коливається долар і зростає, люди йдуть активніше купувати нерухомість, це вже не один раз було помічено на ринку. А коли попит зростає, то й ціна піднімається», – ділиться спостереженнями вона.
Долар на міжбанку почав зростати з другої половини серпня і тільки в жовтні дещо послабив позиції.
Інша причина – здорожчання будівельних матеріалів і роботи будівельників.
«Арматура і бетон – це основні будматеріали для житлової забудови. Будівельно-монтажні роботи за перше півріччя, це Держкомстат, на 3,5% зросли. Але це офіційна цифра», – каже Шульга-Забєльська.
Берещак називає цифру в 5–7% – на стільки, за її даними, зросла в середньому вартість будівельних матеріалів. Але в собівартість будівництва закладені також і зарплати будівельників, які теж зросли. За словами експертки, будівельники-заробітчани, які залишилися всередині країни в період закриття кордонів, не поспішали погоджуватися на нижчу зарплатню, працюючи в Україні.
Рук, звісно, не вистачає, але, коли їх не вистачає, потрібно якось їх стимулювати і заохочуватиВікторія Берещак
«Вони (будівельники – ред.) не сильно охочі були залишатися працювати на наших будмайданчиках, тому що все ще сподівалися повернутися в Польщу, Чехію, Ізраїль, там, де вони працювали. Відповідно, це просідання по робочій силі відчувалося навіть попри те, що певні будівельні компанії в період суворого карантину, тобто до літа, знизили свої темпи будівництва. Все одно всі, хто будували, весь час казали, що рук не вистачає. Рук, звісно, не вистачає, але, коли їх не вистачає, потрібно якось їх стимулювати і заохочувати. Тут треба зазначити, що, наприклад, хороший монолітник в Україні в середньому може претендувати на 1000–1300 доларів», – пояснює Берещак.
Протягом року також поступово знижувалися ставки за депозитами. За підсумками вересня, повідомляє Національний банк, ставка за вкладами громадян у гривні знизилася до 10,6%, за доларовими вкладами бізнесу – до 1,9%. Це, каже Берещак, є сигналом для вкладників, які розглядають нерухомість як інвестицію, щоб вберегти свої накопичення від знецінення.
Окрім динаміки курсу гривні і депозитних ставок, експерти вказують на відкладений попит, який заохотив і ціни.
«Я думаю, що, якби взагалі не було попиту, якби ті відкладені, хто думав і чухав потилицю, не прийшли, то так різко ціни б не піднімалися. Хоча, знову ж таки, 5% – це не глобальна історія, це не різкий стрибок до 10–30%, у два рази – у нас таке було на ринку на початку розвитку девелопменту», – зауважує Шульга-Забєльська.
Ще одна причина, яку називає Вікторія Берещак, – загальне відновлення ділової активності на початку осені.
Рух у різні сторони
Генеральний директор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько не вважає, що загальна цінова політика на первинному ринку нерухомості відчутно зміниться до кінця року. Якщо зміни й будуть, їх може викликати погіршення епідемічної ситуації, відтак – зупинка будівництв, – або ж коливання курсу валют.
«Ситуація з коронавірусом – якщо вона піде в піке, все зупиниться. Знову зупиниться будівництво у нас, як було навесні – більше ніж 30% будівель зупинилися, бо вони перейшли в режим, що майже не працювали, тільки видимість. По-друге, якщо раптом щось трапиться із валютою, якщо, наприклад, обвалиться гривня, то це теж відобразиться на ринку нерухомості», – прогнозує він.
За словами Вікторії Берещак, щоб продовжувати будівництво в умовах карантину, компанія повинна мати щонайменше 60–70% власних коштів. Такі забудовники складають 40%, продають більш комплексне житло, доповнене якіснішою інфраструктурою, і можуть піднімати ціни. Вона уточнює: йдеться про багатофункціональні житлові комплекси формату «місто в місті», з місцями для дозвілля й відпочинку. Решта ж ринку буде приваблювати покупця знижками.
«60% мас-маркету, який не може нічим зацікавити і так обмежений платоспроможний попит, у якого відбулося падіння доходів через коронакризу і відсутність доступної іпотеки, яка могла б простимулювати більшу кількість людей фінансувати і стати власниками квартири, буде вимушений грати на пониження, демпінгувати ціною, пропонувати супер-дисконти. Я думаю, що до кінця осені, або це буде в грудні, перед новим роком, ми здивуємося, коли побачимо по ринку дисконти в межах 18–20%», – вважає вона.
Ставку іпотеки в 10% експертка називає непіднімною – для переважної більшості потенційних покупців відсоток по кредиту мав би становити не більше від 2–4% річних, а перший внесок – не переважати 15–20%. Зараз перший внесок найчастіше становить 40%.
За словами Шульги-Забєльської, прогнозувати динаміку цін важко, враховуючи ймовірність нового суворого карантину, адже платоспроможність клієнтів іще не відновилася й від попереднього. Попит на нове житло влітку падав до 80%, подекуди до 90%. Але вона також припускає, що ті забудовники, фінансова стійкість яких дозволила їм не зупиняти будівництво і в карантин, зможуть підняти ціни. За загальною практикою, ціна на квадратний метр завжди росте разом із самою будівлею – що ближче об’єкт до здачі, то він дорожчий.
Забудовник на котлован виходить – приміром, тисяча доларів за квадратний метр. Коли в нього вже буде все завершено, ціна помітно вища, скажімо, 1600 доларівТетяна Шульга-Забєльська
«Наприклад, забудовник на котлован виходить – приміром, тисяча доларів за квадратний метр у комфорт-класі. Коли в нього вже буде все завершено, і він тільки буде десь там внутрішні роботи робити, ціна помітно вища, скажімо, 1600 доларів. От протягом двох років, коли девелопер будує цей проєкт, має ціни піднімати за планом», – пояснює вона.
Експертка також звертає увагу, що ціна на сайті може відрізнятися від кінцевої: забудовник може зробити знижку за стовідсоткову оплату або, навпаки, стягнути відсоток за розтермінування.
Але, якщо житло класу «комфорт» тягнутиме середню ціну вгору, мас-маркет радше її ж дещо занизить.
«А в середньому по ринку ми навіть можемо побачити падіння. Чому? Тому що ті проєкти, які не конкурують і нездатні дати ані темпи будівництва, ані класних концептів, зручних для життя, які відповідали б усім сучасним потребам покупця – вони будуть ціну знижувати, в них буде єдина історія, яка допоможе їм продавати – це ціновий демпінг. От він може знижувати і на 10%, і на 15% – я не впевнена, що на 20%, хіба що для гуртових покупців», – прогнозує Шульга-Забєльська.
Квартира через другі руки
Дещо інакший вигляд має ситуація на вторинному ринку нерухомості, каже Олег Приходько. Він зазначає, що за останні пів року чимало продавців вторинного житла зняли пропозиції.
«Почали чекати кращих часів. Тому що ціни не ростуть, попит низький. І вони відклали своє бажання продавати квартири на даний час. Також потрібно звернути увагу на те, що найбільш застаріле житло – хрущовки, панельки, сталінки – рік від року втрачають у своїй ціні, у вартості через свій технічний стан. А те житло, яке будували у 1990-х і пізніше, яке ще будували з нормальної цегли, нормальне за плануванням, ніяких там проблем із тепловіддачею, все зроблено сумлінно – це житло буде триматися на своєму рівні і на нього коливання найменші. Принаймні до весни їх не буде», – вважає він.
Щоб радикально підвищити привабливість застарілого житла, потрібні кошти. Якщо в Києві мешканці ще можуть знайти гроші, то у регіонах це важче, каже забудовник.
Програми реновації житла, зносу хрущовок і побудови замість них сучасного житла – поки що тільки в розмовах нашої владиОлег Приходько
«Ті ОСББ, які назбирають трошки коштів, зможуть відремонтувати. А так – ні, і це ще одна з причин, чому застарілий житловий фонд здешевлюється. А програми реновації житла, зносу хрущовок і побудови замість них сучасного житла – поки що тільки в розмовах нашої влади», – каже Приходько.
Берещак натомість звертає увагу, що власники вторинного житла не завжди готові йти назустріч покупцям і робити знижки з огляду на те, що їхні квартири – у старих будинках зі зношеними мережами.
«Людина приходить, вона бачить, що інженерні комунікації будинку так собі, енергоефективність і, відповідно, платіжки за комуналку так собі, ремонт у квартирі – ну, хто його знає, але теж зазвичай так собі. І коли вона все це оцінює і бачить цінник, який їй пропонують, перше питання – «серйозно?». Друге питання: «окей, можливо, подумаємо, що ви можете запропонувати за дисконт?». І тут починається просто агонія власників, тому що вони взагалі не були готові давати жодні дисконти, попри те, що 2019-й був просто мертвий», – розповідає оглядачка.
На вторинний ринок може вплинути й законодавча новація, яка зараз перебуває на розгляді парламенту. У вересні антикорупційний комітет Верховної Ради схвалив розгляд законопроєкту №3618, який передбачає обов’язкове залучення рієлторів при купівлі, продажу, здачі в оренду житла. Олег Приходько висловлює сподівання, що цей документ так і не стане законом, і каже, що такої ж думки – більшість представників галузі.
«Я, як власник нерухомості, не можу взяти і самовільно продати свою нерухомість або купити. Тобто мені держава нав’язує послугу, яка мені не потрібна. При тому мені потрібно буде платити за це гроші. Тому всі проти нав’язування ріелтора. Сьогодні ріелтора нав’яжуть, а завтра – заправника, і я там десь не зможу заправитися. А післязавтра – хліб не зможу купити без якогось там хлібного маклера, наприклад. Тобто це суперечить Конституції, здоровому глузду», – резюмує директор Greenol.
Хаос реформування
І поки закон про рієлторів лише чекає голосування, інша законодавча зміна в галузі вже має свій вплив. У 2020 році стартувала реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції, замість якої створені Державна інспекція містобудування і Державна сервісна служба містобудування. За словами Вікторії Берещак, перехідний період супроводжується хаосом на ринку: зокрема, видача сертифікатів про введення в експлуатацію впала на третину, а фактично побудовано об’єктів у три-чотири рази більше.
«Забудовники знаходять варіанти такі: за один сертифікат, за один захід вводити кілька будинків, тому що інакше ніяк не виходить. Але й тут проблема, тому що взагалі перегляд документів на введення будинків в експлуатацію дуже хаотичний. Мені з власних джерел три компанії – насправді більше, але три, за які я ручаюсь, – не пов’язані між собою, повідомили, що адміністративний ресурс і пропозиції скористатися можливістю потрапити поза чергою зараз присутні», – каже вона.
Відтак сумнозвісна корупційна формула «п’ять доларів на метр», про яку фахівці й політики говорили неодноразово, не тільки не зникла, а й, імовірно, посилилася. Берещак побоюється, що, якщо справи підуть так і надалі, це підірве стабільність ринку нерухомості.
«Це вплине і на репутаційні моменти компанії, і на поведінку споживача, який просто припинить нести гроші в будівельний сектор. Будівельний сектор, нагадаю, дуже системоутворювальний для економіки країни, пов’язаний із 40 суміжними галузями, які так чи інакше дотичні до будівництва», – каже Берещак.
Реформа йде повільно, дуже складно, з кров’ю і м’ясомТетяна Шульга-Забєльська
Схожу думку висловлює Тетяна Шульга-Забєльська.
«Реформа йде повільно, дуже складно, з кров’ю і м’ясом, і погоджувати всі ці історії стало значно складніше – корупційна складова виросла. І забудовник, якому треба здавати й будувати, бо проєкти стануть – от кажуть, що винний той, хто ці гроші дає. Ну вибачайте, тоді інвестори не отримають свої квартири, знову забудовник буде винний? Корупційна складова закладається в квадратний метр. Я думаю, що глобально на зріст ціни квадратних метрів воно не вплинуло, але треба мати на увазі, що всі погодження подорожчали, корупційна складова підвищилася», – каже експертка.
Позов про скасування реформи будівельної галузі від громадської організації «Мінбуд» наразі перебуває в Окружному адміністративному суді Києва.
