За останні три роки Україна зробила для проведення земельної реформи більше, ніж за всі роки незалежності. Про це говорять українські політики, міжнародні експерти, представники ЄС та Світового банку. На їхню думку, скасування мораторію на продаж землі зможе прискорити ріст економіки в країні за рахунок залучення значних українських та закордонних інвестицій.
Провідний економіст представництва Світового банку в Україні Фарук Хан вважає, що вирішення питання продажу землі має пришвидшити ріст економіки України від річних показників у 2% до принаймні 5%. За прогнозами представника Світового банку, ринок землі в Україні відкриється уже наступного року.
Ми віримо, що ця ініціатива вирішиться на законодавчому рівні до весни 2018-го, аби можна було відкрити ринок у вересні 2018Фарук Хан
«Мораторій на продаж землі стримує продуктивність агроземель в Україні і призводить до невигідного становища мільйонів невеликих землеробів. Уряд України зараз проводить багато роботи для цієї реформи. Ми віримо, що ця ініціатива вирішиться на законодавчому рівні до весни 2018-го, аби можна було відкрити ринок у вересні 2018-го», – зазначив він у Києві під час конференції «На шляху до відкритої та обґрунтованої земельної реформи».
Економіст також зазначив, що реформа ринку землі потрібна не лише для її продажу, а й для прозорості цієї галузі. Зокрема, одне із найважливіших питань, яке потрібно вирішити – наповнення земельного кадастру.
Поінформованість населення
Радниця прем’єр-міністра Ірина Золотаревич наголошує на вкрай низькому рівні поінформованості населення щодо земельної реформи. На її думку, навколо реформи землі відбувається найбільше маніпуляцій, оскільки саме земля є «ласим шматком» для політиків і вирішення їхніх бізнес-інтересів.
Золотаревич розповіла, що в 2016 році на запитання: «Що ви думаєте стосовно скасування мораторію» всього 21% респондентів його підтримували, а 73% – вважали, що землю продавати не можна.
Вся комунікація велася з боку політичних сил, які зацікавлені у продовженні дії мораторіюІрина Золотаревич
«Вся комунікація велася з боку політичних сил, які зацікавлені у продовженні дії мораторію. Все це було надто емоційно. Лише коли навесні цього року заговорили про реальні складові, що мають входити в законопроект, а міністри і президент почали говорити раціональною мовою, ситуація почала змінюватися», – зазначила Золотаревич.
За словами радниці прем’єр-міністра, цікавість до теми у 2017 році значно виросла, а, згідно із новими результатами опитувань, кількість власників паїв, які хочуть розпоряджатися своєю землею, виросла більш ніж удвічі.
Захист власників від подвійних реєстрацій
Заступниця міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова зазначає, що у процесі реформування важливо захистити права власників ділянок. Для цього при Мін’юсті працює комісія із розгляду скарг у сфері державної реєстрації.
Протягом 2017 року там отримали понад 500 скарг з усієї України і більшість із них стосувалися порушень процесу оренди, а саме подвійної реєстрації договорів. Саме в таких випадках відбуваються рейдерські захоплення, конфлікти між власниками, орендарями, охоронними компаніями, каже вона.
Сукманова зазначила: окрім регулювання подвійної реєстрації на законодавчому рівні, потрібно створювати такі умови, коли реєстратори технічно не зможуть порушувати закон.
Так, минулого року запрацювала система, коли реєстратор не може зареєструвати будь-який договір оренди без отримання інформації з Держгеокадарстру про наявність такої реєстрації. Це – технічна неможливість натиснути кнопку і зробити подвійну реєстрацію.
Існує також система смс-повідомлення, яка нині стосуються об’єктів нерухомості і використовуються її власниками. Якщо людина хвилюється за своє майно, вона може отримувати на телефон повідомлення про початок реєстрації будь якої дії з її майном. Цього року Мінфін планує поширити цю послугу і на майнові права. В першу чергу – орендарям і власникам земельним ділянок.
У 2018-му Міністерство фінансів спільно з комітетом аграрної політики, Мін’юстом та Мінагрополітики розробили так званий «Антирейдерський закон 2».
Він передбачає, що власник землі зможе звернутися до реєстратора і зробити позначку в реєстрі, яка буде означати, що з цим власником договір оренди має укладатися виключно в нотаріальній формі. Тоді у разі будь-яких дій із майном нотаріус буде ідентифікувати людину. Для цього держреєстраторам нададуть доступ до демографічного реєстру та реєстру довіреностей.
Що Україні принесуть інвестиції?
Представниця Міжнародної фінансової корпорації Олена Волошина наголошує на тому, що проблеми зараз є саме у малих і середніх фермерів, а не у великих. Сьогодні 15-20% земель перебувають в оренді агрохолдингів. Натомість у малого бізнесу немає доступу до великих грошей. А скасування мораторію може це виправити.
Банкам нині складно оцінити платоспроможність малих фермерів, оскільки у них зазвичай немає нормальної фінансової звітності. У той же час банк не може взяти під заставу землю, бо вона не є власністю фермера. Через це банки не розуміють, як вони реалізовуватимуть фінансування фермерів.
Волошина зазначає, що в Україні не вистачає фінансового інструменту для підтримки невеликих фермерів. А це можуть бути часткові кредитні гарантії, субсидування відсоткової ставки, а також робота із банками, аби навчити їх оцінювати фермерські господарства.
Нині в Україні працюють 2-6% іноземних компаній, в той час як у США – менше ніж 1,5%, тому, на думку Волошиної, Україні не варто боятися іноземних інвесторів.
Що нам точно принесуть інвестиції в ринок землі в Україні – це технології для підвищення ефективності нашого сільського господарстваОлена Волошина
«Що нам точно принесуть інвестиції в ринок землі в Україні – це технології для підвищення ефективності нашого сільського господарства. Ринок землі дозволить привернути інвестиції в іригацію (зрошування), а це – зниження затрат. А найголовніше – ми надішлемо правильний сигнал інвестиційному світу», – зазначила Волошина.
Про збільшення земель під зрошування говорить і Тарас Висоцький, генеральний директор асоціації «Український клуб аграрного бізнесу».
На думку Висоцького, в Україні варто збільшити темпи зростання іригації, адже такі інвестиції мають довгострокові перспективи.
Нині щороку кількість земель під зрошування збільшується на 3-5 тисяч гектар щорічно, тоді як на ринку їх є понад 15 мільйонів гектарів.
Якщо збільшити площі під зрошення, то прибуток від використання земель виросте на 4-6 мільярдів гривеньТарас Висоцький
«Якщо збільшити площі під зрошення, то прибуток від використання земель виросте на 4-6 мільярдів гривень», – наголошує Висоцький.
Банки готові давати кредити агросектору
Одне із побоювань населення щодо ринку землі – відсутність коштів, аби купити землю. Українські банки ж запевняють, що скасування мораторію значно збільшить кількість кредитів саме для агробізнесу.
Директор департаменту фінансової стабільності Національного банку України Віталій Ваврищук зазначає, що банківський сектор наразі має достатню ліквідність, щоб кредитувати як фізичних, так і юридичних осіб. Але бракує якісних позичальників, і за них приватні банки конкурують.
За словами директора департаменту, на іпотечне кредитування сподіватися поки що не доводиться. Причина – слабка юридична система, тому кредити залишаються в зоні ризику.
У разі невиконання зобов’язань за кредитом банки мають серйозні проблеми з тим, аби стягнути заборгованість і мінімізувати свої ризики. Ці процеси можуть тривати роками, і Нацбанк як учасник процесу часто стикається з цими проблемами не лише з досвіду комерційних банків, а й власного.
За словами Ваврищука, у законодавстві є багато прогалин, які дозволяють те, що об’єкти виводяться з-під застави різними шляхами.
Ваврищук каже, що нині банки готові кредитувати сільськогосподарських виробників, бо рівень обслуговування кредитів для цього сектору найкращий. Так, згідно зі статистикою, рівень дефолтів у сільському господарстві становить лише 5%, а це суттєво нижче, ніж у промисловості чи фінансовому секторі.
Раніше як заставу часто використовували право на майбутній врожай чи майнові права на виручку. Але криза 2014-2016 років і юридична практика показали, що така застава існувала лише на папері і не виконала своєї функції. Тепер Нацбанк вважає, що банки не можуть використовувати майнові права як кредитний ризик. Тепер така застава не враховується як потенційний резерв.
Тому як спосіб застави залишається рахувати лише матеріальну: майно чи обладнання. У зв’язку з цим Нацбанк чекає, поки цей перелік розшириться і земля стане повноцінною заставою. Таким чином кредитування агровиробників значно зросте.
