Українці – лідери серед іноземців, які купують житло у Польщі. Звідки гроші?

За даними міністерства внутрішніх справ та адміністрації торік у Польщі іноземці купили 14346 тисяч квартир. Понад половину – майже 8000 помешкань придбали українці. Це на 10% більше, ніж у 2022 році. Радіо Свобода розпитало у експертів ринку нерухомості, чому українці так активно купують житло у Польщі, скільки коштують квадратні метри та чи охоче польські банки дають кредити іноземцям.

Щасливі власники польських квадратних метрів

У 2023 році 7700 українців стали власниками нерухомості у Польщі. Для порівняння, білоруси торік купили 2000 помешкань, а німці – 1300. Українці тут серед лідерів, каже головний аналітик HREIT Бартош Турек.

«Я трактую ці дані як поєднання міграційних трендів, тієї заробітчанської міграції ще перед початком війни і частково тієї воєнної міграції. Зрозуміло, що якщо хтось тікав від війни, то переважно не мав стільки готівки, щоб піти і купити житло. Це були одиничні випадки, найбільш заможні, які могли собі дозволити купити житло в Польщі. Більшість з тих, хто купував житло, це економічні мігранти, які вирішили, що хочуть в Польщі осісти надовше», – каже експерт з нерухомості.

Бартош Турек, головний аналітик HREIT

Нинішню ситуацію в Польщі з українцями, Бартош Турек порівнює із ситуацією у Великобританії чи Німеччині з поляками 20 років тому: «Ми свого часу теж через це проходили. Якихось два десятиріччя тому багато поляків емігрували на Захід. Спочатку винаймали житло, а за кілька років купували. Пам'ятаю, як тоді у британській пресі була гучна інформація, що 20% покупців нерухомості – це поляки. Тож вважаю, що це такий природний ефект».

За словами аналітика, іноземці, зокрема українці, головно купують житло у великих містах: Варшаві, Кракові, Познані, Лодзі, Ґданську, бо тут краще розвинений ринок праці, низьке безробіття, більші доходи, легко знайти роботу. «Часто сума оренди житла дорівнює сумі розстрочки по кредиту, тож зрозуміло, що люди вирішують купити своє помешкання, замість платити за орендоване», – пояснює експерт.

Кредит під 2%

Ще одним фактором, який торік спричинив ріст купівлі квартир у Польщі – так званий «безпечний кредит». «Це програма кредитування під 2%, це дуже вигідні умови для купівлі першого житла. У випадку з іноземцями, це мало бути перше житло у Польщі, а не загалом перше помешкання. Можна було не платити перший внесок 20% чи 30% готівкою, а взяти кредит на всю суму нерухомості. Як показує статистика, з тих понад 7000 помешкань, які були куплені українцями минулого року, приблизно 5000 придбані з допомогою цього вигідного кредиту під 2%», – розповідає Турек.

Варшавська квартира, виставлена на продаж

Цьогоріч уряд згорнув програму «безпечний кредит», каже аналітик, і працює над новою, яка, найімовірніше, буде доступна лише для багатодітних родин – тих, які мають трьох і більше дітей.

За словами Бартоша Турека, іноземцю доволі легко отримати у банку оцінку кредитоспроможного – просто показати сталий дохід. Для цього треба мати піврічний чи річний стаж роботи, йдеться про офіційне працевлаштування за «договором найму» (umowa o pracę). Якщо працевлаштування відбувається за «договором доручення» (umowa zlecenie) або ж це власна справа, то мінімальний термін отримання доходів повинен становити 12-18 місяців.

Якщо ж людина хоче купити квартиру за готівку, то мусить довести легальність цих грошей. «Банки мають відділення, які займаються протидією відмивання брудних грошей, отже, це перевіряється. Якщо купувати за готівку, то це не означає, що ви йдете до нотаріуса з валізкою грошей, ці гроші треба провести через банкову систему Польщі, тобто зробити переказ. І банк буде перевіряти походження цих грошей згідно до своїх внутрішніх процедур», – зазначає Бартош Турек.

Вплив війни

У 2022 році українці, які втікали від бойових дій, сподівалися, що війна скоро закінчиться і люди повернуться до свого звичного життя в Україні. У 2023-му оптимізму в українців поменшало, і замість винаймати житло у Польщі, вони почали купувати, розповідає Радіо Свобода власниця агенції нерухомості «Eteria» Наталія Ялі.

Наталія Ялі, власниця агенції нерухомості «Eteria»

Її фірма 9 років на ринку і обслуговує поляків та іноземців. За спостереженнями Наталії, купівля житла українцями у Польщі передусім пов'язана з війною: «У порівнянні з попередніми роками, коли не було війни, і зараз купівля житла українцями зросла на 40%».

Серед українських клієнтів її фірми – переважно біженці від війни, частіше сім'ї, які купують 2-3- кімнатні квартири бюджетом від 1 до 1,5 мільйона злотих. «Це завжди новобудови. Цим, до речі, сильно відрізняються українці від поляків, що у них стандарти життя, стандарти будівництва вищі. Такі ж родини у Польщі купують простіші квартири», – розповідає Наталія Ялі.

Останнього року багато житла у Польщі купували українські підприємці. Там бюджети від 2 до 4 мільйонів злотих, каже експертка. За її словами, це люди, у яких вже тут є добре налагоджений бізнес. В основному вони купували квартири на свої фірми, які зареєстровані в Польщі.

«Вони вибирають престижні райони, топові місця. У Варшаві – це Вілянув та Бровари Варшавські. Якщо зайти на Бровари Варшавські, там з'явилося багато українських закладів: клініки, салони краси, магазини. І там українці із задоволенням купують і орендують житло. Вже навіть поляки говорять, що на Броварах Варшавських рідше почуєш польську мову, ніж українську», – розповідає Ялі.

Також, за словами експертки, вже цього року з'явилася тенденція, що українці купують під інвестицію, тобто продають нерухомість, в яку вони інвестували в Україні, і купують у Польщі під оренду.

Оголошення про продаж квартири. Польща, Варшава, червень 2024 року

Щойно купили – і вже продають

За словами власниці агенції нерухомості «Eteria», серед її клієнтів є українці, які вже й самі продають нерухомість у Польщі. Здебільшого це ті, які зрозуміли, що Польща не «їхня» країна, і вирішили їхати далі на Захід.

«Це зокрема пов'язано з законом про мобілізацію. Чоловіки призовного віку зрозуміли, що вони не зможуть продовжити документи чи отримати консульські послуги, тому з сім'ями переїжджають, наприклад, до Канади. Інша категорія – підприємці, які приїхали сюди і ментально не можуть впоратись з місцевою бюроктарією, з тим, що тут немає такої корупції, що неможливо вирішити питання не по закону. Тож вони або повертаються в Україну, розуміючи, що в Польщі не можуть забезпечити собі такий рівень, який вони мали в Україні, або їдуть далі, в інші країни – Кіпр, Іспанію. Особливо чоловіки-підприємці, їм тут дуже тяжко», – ділиться Наталія Ялі.

Варшавський будинок, червень 2024

Ціни на житло

Зараз ціна на квадратний метр у столиці Польщі становить в середньому від 15000 до 50000 злотих, каже власниця агенції нерухомості. У 2022 році вартість житла суттєво зросла, на 15-20%. У 2023 році і зараз ціни стабілізувалися. Експертка не передбачає зниження, а лише незначний ріст, на 5-7%.

Польські банки, за словами Наталії Ялі, охоче дають кредити на житло українцям, але треба виконати 3 вимоги: мати PESEL (це на зразок українського ідентифікаційного коду), мати карту побиту, (karta pobytu), тобто посвідку на проживання на півроку або рік. Третя вимога – людина має бути офіційно працевлаштована в Польщі від 3 чи 6 місяців, якщо ж є своя підприємницька діяльність – то нею українець має займатися в Польщі не менше року.

Варшавська квартира, виставлена на продаж

«По моїй фірмі, також я обдзвонила інші фірми, у яких обслуговуються українці, то виходить, що 99% громадян України купують житло за готівку. Під час покупки нерухомості ніхто не буде з'ясовувати походження цих грошей, але протягом 5 років до покупця можуть прийти представники податкової інспекції і вимагати підтвердити легальність грошей. Щоб покласти велику суму на банківський рахунок, теж треба пояснити, звідки вона, але в основному українці продають нерухомість в Україні і ці гроші кладуть до польського банку. ІТ фрілансери показують контракти із світовими фірмами, де прибуток дозволяє взяти кредит на житло», – пояснює експертка.

Вплив на економіку Польщі

Міграція, офіційне працевлаштування і платоспроможність українців має позитивний вплив на економіку Польщі, каже аналітик HREIT Бартош Турек. Він нагадує цифру – торік внесок українських біженців в польську економіку склав приблизно 1% ВВП.

«У Польщі низьке безробіття і бракує охочих до праці в деяких сегментах економіки. Тож, без сумніву, це добре впливає на економічний ріст, на дохід до бюджету, на ситуацію у соціальному страхуванні. Я тут бачу багато позитивних моментів, особливо зважаючи на те, що поляки і українці близькі культурно між собою, мовний бар'єр невеликий, легко порозумітися. Це вигідно для польської економіки», – каже експерт і прогнозує, що відсоток купівлі житла іноземцями у Польщі буде тільки зростати.